/2026/03/03/1624793042.jpg "Prospek Saham Properti Aguan di Tengah Buyback Saham CBDK, Menarik Dicermati")
Reporter: Pulina Nityakanti | Editor: Handoyo
KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Kinerja saham emiten properti terafiliasi Sugianto Kusuma alias Aguan masih berat.
PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK) berencana lagi melakukan pembelian kembali atau buyback saham di tengah penurunan harga sahamnya.
Pelaksanaan buyback saham CBDK akan dimulai pada 20 Agustus 2026 dan berlangsung hingga 19 November 2026.
Aksi korporasi tersebut dilakukan antara lain untuk mengurangi tekanan jual terhadap saham CBDK di tengah kondisi pasar yang berfluktuasi.
Selain itu, buyback diharapkan dapat menjaga kepercayaan pemegang saham terhadap nilai fundamental perseroan.
Nilai maksimal aksi korporasi itu mencapai Rp250 miliar. Perseroan menyatakan dana buyback tersebut sudah termasuk biaya transaksi dan akan menggunakan dana internal perusahaan.
Baca Juga: SR025 Ditawarkan Mulai Besok (21/8), Ini Prospek dan Proyeksi Kuponnya
“Saldo kas dan bank CBDK masih mumpuni untuk bisa menjalankan buyback saham periode ketiga ini,” kata Sekretaris Perusahaan PANI, Christy Grassela kepada Kontan, Kamis (20/8/2026).
Melansir RTI, saham CBDK sudah turun 55,09% sejak awal tahun alias year to date (YTD). Senasib, saham induknya, PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) turun 51,79% YTD.
Senior Market Analyst Mirae Asset Sekuritas Nafan Aji Gusta mengatakan, buyback CBDK senilai Rp250 miliar pada dasarnya belum tentu mengganggu arus kas CBDK secara material, selama dana tersebut memang berasal dari kas internal yang belum dialokasikan untuk kebutuhan ekspansi maupun modal kerja utama.
Yang perlu diperhatikan justru adalah fakta bahwa CBDK melakukan buyback kembali setelah periode sebelumnya selesai.
”Artinya, manajemen tampaknya melihat harga saham saat ini sudah berada pada level yang dianggap tidak merefleksikan nilai intrinsik maupun prospek fundamental perseroan,” ujarnya kepada Kontan, Kamis (20/8/2026).
Dari perspektif pasar, buyback berkelanjutan dapat menjadi sinyal kepercayaan manajemen terhadap fundamental perusahaan sekaligus membantu mengurangi tekanan suplai saham di pasar. Namun, efeknya terhadap harga saham tidak otomatis permanen.
Jika sentimen terhadap sektor properti dan grup PIK2 secara keseluruhan masih negatif, buyback hanya berfungsi sebagai supporting factor, bukan katalis tunggal untuk membalikkan tren.
Menurut Nafan, risiko terhadap arus kas baru menjadi lebih besar apabila perseroan terlalu agresif menggunakan kas untuk buyback sementara kebutuhan investasi, pembangunan kawasan, infrastruktur, maupun pengembangan proyek meningkat.
Oleh karena itu, investor perlu melihat rasio kas terhadap kewajiban, operating cash flow, pre-sales, dan capital expenditure. Selama likuiditas tetap kuat dan kebutuhan ekspansi dapat dipenuhi tanpa meningkatkan leverage secara berlebihan, buyback Rp250 miliar seharusnya masih dapat dikelola.
Baca Juga: Bitcoin Tembus US$ 71.000, Ini Katalis yang Mendorong Penguatan
Koreksi saham PANI dan CBDK sejak awal tahun tidak semata-mata mencerminkan pelemahan fundamental bisnis. Ada kombinasi profit taking, de-rating valuasi, perubahan ekspektasi pertumbuhan, serta sentimen terhadap saham-saham yang sebelumnya mengalami rerating sangat agresif.
Nafan menjelaskan, PANI sebelumnya memperoleh premium valuation yang cukup tinggi karena pasar memasukkan ekspektasi besar terhadap transformasi PIK2 menjadi kawasan terpadu berskala besar.
Ketika ekspektasi pertumbuhan sudah sangat tinggi, saham menjadi lebih sensitif terhadap setiap perlambatan monetisasi proyek atau perubahan sentimen.
“Dengan kata lain, semakin tinggi ekspektasi yang sebelumnya sudah tercermin dalam harga, semakin besar pula risiko de-rating ketika pertumbuhan aktual belum mampu mengimbangi ekspektasi pasar,” tuturnya.
Selain itu, PANI dan CBDK memiliki karakter yang berbeda dibandingkan emiten properti konvensional seperti pengembang residensial matang.
Pada saham-saham seperti PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), atau PT Summarecon Agung Tbk (SMRA), pasar dapat lebih mudah mengukur recurring income, landbank, track record penjualan, dan pola pertumbuhan laba.
“Sementara untuk PANI–CBDK, valuasi sangat dipengaruhi oleh ekspektasi keberhasilan monetisasi PIK2 dalam jangka panjang. Karena itu, volatilitasnya juga cenderung lebih tinggi,” katanya.
Untuk CBDK, penurunan harga saham hingga sekitar 56% YTD justru membuat valuasinya terlihat jauh lebih rendah berdasarkan price to earning ratio (PER) di kisaran 6,38x.
Namun, pasar kemungkinan masih mempertanyakan apakah laba saat ini dapat dipertahankan secara berkelanjutan dan seberapa besar earnings visibility setelah proyek-proyek tertentu terealisasi.
”Jadi, PER murah tidak otomatis berarti saham akan langsung rebound, karena pasar juga mendiskontokan risiko keberlanjutan pertumbuhan laba,” ungkapnya.
Baca Juga: Eskalasi Geopolitik Bayangi Pasar, Harga Minyak Berpotensi Tembus US$ 100
Sementara PANI yang masih diperdagangkan pada PER sekitar 32,84x menghadapi tantangan berbeda. Pasar masih memberikan valuasi berbasis pertumbuhan di masa mendatang.
Sehingga, pergerakan sahamnya sangat tergantung pada kemampuan perusahaan membuktikan bahwa pertumbuhan laba ke depan benar-benar dapat mengejar ekspektasi tersebut.
“Karena itu, secara relatif CBDK lebih menarik dari sisi valuasi, sedangkan PANI lebih merupakan growth story yang membutuhkan pembuktian eksekusi,” ujarnya.
Ke depan, prospek keduanya sangat bergantung pada keberhasilan monetisasi kawasan PIK2.
Nafan melihat, katalis fundamental utama antara lain pertumbuhan marketing sales atau pre-sales, pengakuan pendapatan dari proyek yang telah berjalan, peluncuran klaster dan produk baru, percepatan pembangunan infrastruktur kawasan, serta masuknya aktivitas komersial yang dapat meningkatkan nilai kawasan secara keseluruhan.
Bagi PANI, katalis terpenting adalah kemampuan mengonversi landbank dan pipeline proyek menjadi pendapatan serta laba secara konsisten. Pasar akan lebih positif apabila pertumbuhan laba tidak hanya berasal dari transaksi besar yang bersifat episodik, tetapi mulai menunjukkan pola pertumbuhan yang berulang dan berkelanjutan.
“Semakin tinggi visibilitas pendapatan dan laba, semakin besar peluang PANI memperoleh kembali valuation premium,” ungkapnya.
Untuk CBDK, fokusnya lebih kepada keberhasilan mengembangkan dan memonetisasi CBD PIK2 serta proyek komersial dan properti bernilai tambah tinggi. Valuasi yang sudah mengalami koreksi dalam dapat membuka peluang valuation re-rating apabila laba tetap tumbuh dan arus kas tetap sehat.
Baca Juga: PGEO Gelar MESOP 127 Juta Saham Mulai 24 Agustus Selama 30 Hari
“Buyback saham juga dapat menjadi katalis tambahan karena memberikan sinyal bahwa manajemen menilai harga saham sudah cukup atraktif,” paparnya.
Dari sisi sektoral, kedua saham juga berpotensi mendapat sentimen positif apabila suku bunga domestik bergerak lebih rendah, likuiditas membaik, daya beli kelas menengah-atas pulih, dan sektor properti kembali memperoleh aliran dana investor.
Kebijakan pemerintah terkait pembiayaan perumahan, insentif properti, serta pembangunan infrastruktur juga dapat menjadi katalis pendukung.
Namun, risiko tetap cukup besar. Investor perlu memperhatikan perlambatan ekonomi, pelemahan daya beli, tingginya kebutuhan modal, risiko keterlambatan proyek, serta kemungkinan perlambatan penjualan properti premium.
Selain itu, karena eksposur kedua emiten sangat terkait dengan PIK2, konsentrasi proyek tersebut menjadi risiko tersendiri.
”Apabila monetisasi kawasan berjalan lebih lambat dari proyeksi, ekspektasi pertumbuhan laba dapat kembali direvisi turun,” ujarnya.
Nafan pun merekomendasikan add untuk CBDK dengan target harga Rp4.170 per saham.
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
