Laju Emiten Properti Masih Tertahan, Cermati Saham Rekomendasi Analis

Reporter: Pulina Nityakanti | Editor: Noverius Laoli

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Laju kinerja emiten properti masih tertahan di saat sudah mulai masuk era suku bunga rendah.

Hal itu tercermin dari raihan pendapatan prapenjualan alias marketing sales emiten properti per kuartal III 2025 yang tampak belum cemerlang.

Tengok saja, PT Ciputra Development Tbk (CTRA) mencatatkan marketing sales Rp 7,6 triliun hingga September 2025, merosot 12% secara tahunan alias year on year (YoY).

Berdasarkan riset Maybank Sekuritas Indonesia, realisasi Itu juga turun 28% secara kuartalan lantaran permintaan rumah yang lesu selama kuartal III 2025.

CTRA bahkan merevisi target marketing sales mereka dari Rp 11 triliun menjadi Rp 10 triliun di tahun ini yang artinya ada penurunan 9% YoY.

PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) mencatatkan marketing sales Rp 903 miliar per kuartal III 2025, turun 20% YoY. Riset BRI Danareksa Sekuritas mencatat, sebesar 71% dari marketing sales tersebut berasal dari produk yang menggunakan PPN DTP.

Di sisi lain, PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) justru mengantongi kenaikan marketing sales sebesar 4% ke Rp 1,345 triliun per akhir kuartal III 2025. Raihan itu setara dengan 67% dari target tahunan MTLA yang sebesar Rp 2 triliun.

“Penjualan program PPN DTP menyumbang sekitar 52% dr penjualan residensial sampai kuarta III-2025,” ujar Direktur Metropolitan Land Olivia Surodjo kepada Kontan, Jumat (17/10) lalu.

Analis BRI Danareksa Sekuritas, Ismail Fakhri Suweleh & Wilastita Sofi mengatakan, marketing sales CTRA di sembilan bulan pertama tahun ini sebenarnya masih baik, meskipun ada penurunan dari segmen masyarakat kelas menengah.

“Padahal, masyarakat kelas menengah merupakan penopang utama industri industri properti di Indonesia selama dua tahun terakhir,” ujarnya dalam riset tanggal 15 Oktober 2025.

Sementara, kinerja PWON di kuartal III 2025 ditopang proyek kondominium di Pakuwon Mall Bekasi dan rumah tapak di Grand Pakuwon Surabaya.

“Sayangnya, PWON mencatatkan pelemahan raihan marketing sales di semester I 2025 dan peningkatan raihan di kuartal III tahun lalu,” katanya.

Menurut Senior Investment Information sekaligus Technical Analyst Mirae Asset Sekuritas, Nafan Aji Gusta melihat, penurunan marketing sales di kuartal III tiap tahunnya merupakan hal yang wajar.

“Namun, ada kemungkinan kembali naik di kuatal IV lantaran ada beberapa promo yang digencarkan akhir tahun. Ini bisa mewujudkan realisasi target marketing sales emiten tahun ini, ujarnya kepada Kontan, Selasa (21/10).

Research Analyst Phintraco Nurwachidah mengatakan, masih ada kemungkinan peningkatan marketing sales di semester II 2025, jika dibandingkan dengan paruh pertama tahun ini.

Sebagai gambaran, pada semester I lalu, penjualan aset hunian turun hingga 3,8% secara tahunan alias year on year (YoY). Alasannya, karena kenaikan harga material, masalah birokrasi, dan KPR yang sebesar 15% per Juni 2025.

“Ini lantaran Bank Indonesia (BI) sudah menurunkan suku bunga sebanyak empat kali tahun ini menjadi 4,75% dan kemungkinan akan ada pemangkasan lebih lanjut hingga akhir tahun 2025,” katanya dalam riset tanggal 8 Oktober 2025.

Prospek dan Rekomendasi

Perpanjangan Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027 berpotensi menjadi katalis positif bagi industri properti nasional.

Olivia bilang, MTLA menyambut baik perpanjangan insentif PPN DTP yang diberikan hingga akhir tahun 2027.

Sebab, kepastian periode program hingga tahun 2027 memudahkan pengembang dalam menyediakan stok unit untuk mengikuti program tersebut dengan meluncurkan produk-produk yang diminati pasar.

“Namun peningkatan daya beli masyarakat juga perlu menjadi perhatian pemerintah agar kebijakan ini menjadi dorongan positif bagi sektor properti nasional,” katanya.

Nafan melihat, marketing sales emiten properti bertumbuh ke depan lantaran ada perpanjangan PPN DTP hingga tahun depan dan potensi pemangkasan suku bunga acuan.

Apalagi, pemangkasan suku bunga masih berpeluang terjadi tak hanya di sisa tahun ini, tetapi juga di tahun 2026.

“Pemangkasan suku bunga bisa meningkatkan permintaan KPR dan mendorong pertumbuhan kelas menengah yang akan menjadi pendorong kinerja emiten properti,” ungkapnya.

Valuasi saham PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) dan PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) dilihat masih menarik. Price to earning ratio (PER) PANI ada di level 424,29x dan price to book value (PBV) ada di 11,19x.

Sementara, PER BSDE ada di level 8,10x dan PBV 0,49x.

Nafan pun merekomendasikan beli untuk BSDE dan PANI dengan target harga terdekat masing-masing Rp 1.025 per saham dan Rp 14.475 per saham.

Ismail bilang, penggerak kinerja emiten properti di tahun 2026 kemungkinan berasal dari aset bernilai di atas Rp 5 miliar dengan segmen pembeli dari kelas menengah atas.

Dia pun merekomendasikan beli untuk CTRA dan PWON dengan target harga masing-masing Rp 1.600 per saham dan Rp 640 per saham.

Nurwachidah melihat, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) tercatat masih bertumbuh dalam enam tahun terakhir. Sebagai catatan, per kuartal II 2025 IHPR naik 0,9% YoY ke 110,13.

Dengan perpanjangan insentif PPN DTP 100% dan akselerasi belanja pemerintah, marketing sales emiten properti memiliki ruang untuk tumbuh dari periode sebelumnya.

“Di sisi lain, recurring income para emiten properti juga mengalami tren peningkatan,” tuturnya.

Dia pun merekomendasikan beli untuk PWON dan CTRA dengan target harga masing-masing Rp 535 per saham dan Rp 1.320 per saham.