Reporter: Benedicta Prima | Editor: Noverius Laoli
KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Fitch Ratings memberikan peringkat BB untuk surat utang yang akan diterbitkan oleh emiten properti PT Pakuwon Jati Tbk (PWON). Dana dari hasil penerbitan surat utang ini akan digunakan untuk membayar kembali (refinance) surat utang yang jatuh tempo pada Februari 2024 dan untuk keperluan lainnya.
"PWON memiliki saldo kas yang tinggi, tingkat utang yang rendah dan properti investasi yang cukup matang yang memungkinkan emiten ini bisa menyerap dampak pandemi Covid-19 dan mempertahankan headroom yang tinggi," tulis Fitch, Selasa (20/4).
PWON melaporkan rasio ebitda non pembangunan per beban bunga bersih sekitar 12 kali pada akhir 2020, berada di atas sensitivitas peringkat negatif sebesar 3 kali. Rasio ini tetap kuat bahkan setelah memperhitungkan penurunan tajam dalam ebitda non-pembangunan dan saldo kas yang lebih rendah karena mengakuisisi dua pusat perbelanjaan dan sebuah hotel di November 2020.
Fitch memperkirakan rasio ebitda non pembangunan per bunga bersih akan stabil dikisaran 12 kali pada 2021 sebelum meningkat lebih lanjut di 2022 sejalan dengan pemulihan ekonomi yang bertahap.
Baca Juga: Analis Ciptadana rekomendasikan beli saham PWON, simak ulasannya
Fitch mengekspektasikan PWON bisa mengurangi potongan sewa dan mulai meningkat pada semester II-2021 sejalan dengan pemulihan ekonomi. Fitch memperkirakan ebitda non pembangunan akan meningkat ke 80% di 2021 dan sepenuhnya pulih di akhir 2022 dari level 60% di 2020.
Rata-rata sewa bulanan turun 30%-50% pada 2020, hal ini memperhitungkan rendahnya trafik pengunjung mall. Namun, pemberian potongan diskon tersebut membantu PWON untuk mempertahankan okupansi rata-rata di atas 90%.
Lebih lanjut, peringkat yang disematkan pada PWON juga didukung oleh portofolio investasi properti investasi yang mapan dan berlokasi strategis di Jakarta dan Surabaya, yang memberikan net interest coverage yang kuat lebih dari 10 kali. Namun di sisi lain, peringkat ini dibatasi oleh aset PWON yang terkonsentrasi di dua kota. Di mana 70% ebitda berasal dari empat mixed-use proyek di dua kota tersebut.
Baca Juga: Penjualan Pakuwon (PWON) masih butuh waktu untuk pulih, ini rekomendasi analis
Aset baru yang diperoleh pada November 2020 relatif kecil dibandingkan dengan portofolio yang ada. "Pandemi juga dapat menunda pelaksanaan proyek greenfield, yang berarti kami tidak mengharapkan konsentrasi aset meningkat secara berarti dalam jangka menengah untuk menjamin peringkat yang lebih tinggi," tulis Fitch.
Profil keuangan PWON didukung oleh strategi yang bijaksana dalam mengembangkan proyek mixed-use. PWON hanya memiliki satu proyek greenfield di Bekasi, kota satelit di timur Jakarta, di mana pembangunan komponen residensial dan komersial akan dilakukan secara bertahap. PWON juga telah mendapatkan marketing sales yang cukup untuk membangun tower pertama yang diluncurkan untuk proyek tersebut.
