Kinerja Emiten Properti Masih Tertekan di Era Suku Bunga Tinggi

Reporter: Pulina Nityakanti | Editor: Anna Suci Perwitasari

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Kinerja emiten properti masih tertekan di era suku bunga tinggi. Tengok saja, IDX Properties and Real Estate tercatat turun 29,65% sejak awal tahun alias year to date (YTD).

Sebagai perbandingan, Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) turun 24,62% secara YTD.

Penurunan saham emiten properti ini terjadi pasca Bank Indonesia (BI) mempertahankan suku bunga acuan di level 5,75%.

Investment Analyst Infovesta Kapital Advisori, Ester Mulyani mengatakan, ada tiga faktor utama yang menjelaskan tekanan pada sektor properti.

Pertama, kondisi pasar saham Indonesia secara keseluruhan memang mengalami risk-off dan de-rating cukup dalam pada 2026.

Kedua, sektor properti terkena tambahan tekanan karena BI rate justru naik dari 4,75% pada awal tahun menjadi 5,75% sejak Juni dan kembali dipertahankan pada RDG 18-19 Agustus 2026.

“Jadi walaupun keputusan Agustus adalah menahan suku bunga, level suku bunganya tetap 100 basis poin (bps) lebih tinggi dibandingkan awal tahun,” ujarnya kepada Kontan, Minggu (30/8/2026).

Ketiga, koreksi sangat dalam terjadi pada beberapa saham berkapitalisasi besar dan high-beta, khususnya pada saham PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) dan PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK).

PANI menjadi salah satu pemberat yang paling terlihat. Harga PANI yang berada di sekitar Rp12.400 per saham pada akhir 2025 turun menjadi sekitar Rp5.925 per saham pada 28 Agustus 2026, atau terkoreksi lebih dari 50%.

CBDK juga turun dari sekitar Rp8.750 per saham menjadi Rp3.800 per saham, sehingga secara YtD terkoreksi 56,57%.

Koreksi keduanya jauh lebih dalam dibandingkan sejumlah pengembang konvensional dan banyak dipengaruhi oleh valuation normalization (normalisasi valuasi saham).

“Ini mengingat sebelumnya saham-saham tersebut diperdagangkan dengan premium yang cukup tinggi terhadap sektor,” paparnya.

Dengan kondisi tersebut, Ester melihat, BI rate belum kehilangan relevansinya terhadap saham properti. Sebab, yang berubah adalah pasar sekarang tidak hanya melihat keputusan hold dalam satu rapat, tetapi melihat arah atau rate path ke depan.

Menahan BI rate di 5,75% hanya berarti tekanan tidak bertambah, belum menjadi stimulus baru. Katalis lain yang lebih kuat bagi properti baru muncul apabila pasar mulai mendapatkan keyakinan bahwa siklus kenaikan suku bunga telah berakhir dan BI memiliki ruang untuk menurunkan bunga, yang kemudian diteruskan ke bunga KPR.

“Hal ini penting karena sekitar 70,05% pembelian rumah primer masih menggunakan fasilitas KPR,” ungkapnya.

Analis Maybank Sekuritas Indonesia Kevin Halim berpandangan, meskipun suku bunga BI Agustus tertahan, tingkat saat ini masih merefleksikan kondisi tingkat suku bunga yang tinggi.

Hal ini masih menjadi sentimen negatif terhadap emiten sektor properti, ditambah dengan ketidakpastian ekonomi global yang masih bertahan.

“Ditambah lagi, permintaan terhadap properti juga belum pulih, sehingga menekan kinerja pendapatan prapenjualan (presales) dari developer,” ujarnya kepada Kontan, Jumat (28/8/2026).

Ester berpendapat, prospek kinerja operasional emiten properti pada semester II 2026 berpotensi lebih baik dibandingkan semester I, tetapi pemulihannya kemungkinan bersifat selektif.

Salah satu penopangnya adalah insentif PPN DTP 100% sepanjang 2026 untuk harga jual sampai Rp 2 miliar atas rumah/apartemen dengan harga maksimal Rp 5 miliar.

Selain itu, kebijakan loan to value (LTV) dan financing to value (FTV) hingga 100% juga masih berlaku sampai akhir 2026.

“Kombinasi tersebut cukup membantu affordability dan penjualan produk ready stock,” ungkapnya.

Namun kinerja antar-emiten sangat berbeda. Secara operasional, PANI menjadi ˆ dari sisi pertumbuhan fundamental, dengan marketing sales semester I sekitar Rp 1,9 triliun, naik 66% YoY, pendapatan tumbuh sekitar 78% menjadi Rp 2,9 triliun, dan laba bersih melonjak sekitar 484% menjadi Rp 1,7 triliun.

“Perusahaan dengan pertumbuhan pendapatan paling agresif justru mengalami salah satu koreksi harga saham terbesar tahun ini,” katanya.

Untuk pengembang yang lebih mature, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) masih cukup solid dari sisi presales dengan marketing sales semester I sekitar Rp 5,12 triliun atau 51% dari target Rp 10 triliun, naik tipis sekitar 1% YoY.

Namun pendapatan BSDE turun sekitar 26% dan laba bersih turun sekitar 53%, sehingga isu utamanya lebih kepada perhitungan penerimaan pendapatan (timing revenue recognition) dan serah terima dibandingkan runtuhnya penjualan baru.

PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) justru cukup menarik dari sisi momentum penjualan. Sebab, presales semester I naik sekitar 17% menjadi Rp 2,5 triliun, tetapi laba bersih masih turun sekitar 34%, antara lain disebabkan beban pembiayaan yang relatif tinggi.

Sementara itu, PT Ciputra Development Tbk (CTRA) mencatat presales sekitar Rp 4,7 triliun atau turun sekitar 18% YoY dan laba turun sekitar 11%, sehingga recovery-nya masih perlu dikonfirmasi pada semester II-2026.

Untuk profil yang lebih defensif, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) bisa lebih unggul karena sekitar bisnisnya ditopang pendapatan berulang alias recurring income dari mal, hotel dan perkantoran.

“Recurring revenue semester I tumbuh sekitar 7% menjadi Rp2,89 triliun, sehingga sensitivitas PWON terhadap siklus penjualan rumah relatif lebih rendah dibandingkan pure residential developer,” paparnya.

Di sisi lain, Kevin bilang, katalis positif emiten properti masih belum muncul hingga akhir tahun 2026.

“Namun katalis akan berubah menjadi lebih positif ketika tekanan terhadap rupiah menurun dan kondisi ekonomi global membaik, sehingga membuka ruang untuk BI menurunkan suku bunga,” paparnya.

Kevin pun merekomendasikan beli untuk BSDE, CTRA, PWON, dan SMRA dengan target harga masing-masing Rp 1.050 per saham, Rp 850 per saham, Rp 430 per saham, dan Rp 470 per saham.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News