Reporter: Cindy Silviana Sukma | Editor: Sanny Cicilia
JAKARTA. Lembaga pemeringkat kredit, Fitch Ratings menyematkan rating 'B' stabil dan Recovery Rating 'RR4' terhadap surat utang atau senior notes yang diterbitkan PT Modernland Realty Tbk (MDLN) pada 15 Agustus 2014 lalu. Surat utang (notes) yang diterbitkan pengembang properti ini terdiri dari dua jenis, yakni atas New Exchange Notes-2019 dan New Money Notes-2019 dengan total nilai US$ 191 juta, dengan bunga 9,75% dan jatuh tempo pada 2019.
Peringkat final ini sudah sesuai dengan ekspektasi rating pada 14 Juli 2014 lalu. Surat utang ini akan diterbitkan oleh anak usaha yang sepenuhnya dimiliki oleh Marquee Land Pte.Ltd, dan dijamin oleh Modernland dan beberapa anak perusahaannya.
Pada 13 Agustus 2014, Modernland mengumumkan bahwa 61,59% pemegang notes 2016 ini telah menyetujui untuk menukarkan surat utang mereka dengan surat utang 2019.
Pendanaan baru dan penukaran utang ini akan digunakan untuk membayar utang dan keperluan umum. Dalam siaran pers, Selasa (19/8), Fitch melihat pertukaran ini akan memperluas profil utang Modernland yang jatuh tempo dan menurunkan beban bunga secara keseluruhan.
Surat utang ini dinilai pada tingkat yang sama seperti utang senior perusahaan tanpaa jaminan. "Peringkat ini karena mereka mewakili langsung, tanpa syarat, tanpa jaminan atas obligasi perusahaan," sebut Shahim Zubair, Analis Fitch Ratings.
Adapun beberapa pertimbangan yang membuat Fitch memberi rating 'B' untuk surat utang Modernland. Salah satunya, perseroan dinilai memiliki pendapatan berulang atau recurring income terbatas, dibandingkan perusahaan global lainnya.
Perusahaan memperoleh recurring income dari biaya manajemen estate dan hotel yang baru dibuka. Akan tetapi, segmen ini kurang dari 10% dari EBITDA tahunan. "Pendapatan berulang Modernland yang kecil, menjadi pertimbangan utama rating itu, apalagi hal ini penting bagi siklus sektor pengembang properti," jelasnya.
Sementara itu, proyek Jakarta Garden City (JGC) memiliki lokasi yang strategis, dengan infrastruktur yang mulai berkembang, dan cukup terjangkau dibanding lokasi lain di Kelapa Gading, Jakarta Utara. Adapun, ada resiko saat Modernland mengambil alih proyek dari Keppel Land. Namun, akusisi ini bukan hambatan yang besar, ketika 200 unit rumah baru yang diluncurkan Mei 2014 ludes terjual. Di samping itu, AEON Mall di JGC yang akan beroperasi pada akhir 2015 akan penting untuk menarik konsumen potensial ke depannya.
Meski demikian, risiko eksekusi tetap tinggi bagi ekspansi rencana jangka panjang di Bekasi. Keberhasilan proyek ini bergantung pada ketepatan waktu dalam pelaksanaan infrastruktur dan kemampuan perusahaan dalam membangun massa.
Peringkat ini juga mencerminkan Modernland memiliki cadangan lahan (land bank) yang cukup besar dan diversifikasi antara keperluan perumahan maupun industri. Selama 18 bulan ke depan, arus kas akan terdorong oleh marketing sales dari perumahan di JGC dan kawasan industri Cikande Modern. Adapun, selama jangka panjang, perusahaan juga akan segera meluncurkan kawasan industri kedua di Bekasi.
Dari segi keuangan, arus kas dari penjualan tanah kepada PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) mengurangi risiko eksekusi dengan menyediakan likuiditas yang cukup. Pada tahun 2014, Modernland mengharapkan untuk menerima Rp 900 miliar dari penjualan tanah kepada ASRI. Hingga Mei 2014 lalu, perusahaan telah menerima Rp 400 miliar.
Secara ke depan, peringkat surat utang ini bisa menjadi negatif jika terjadi penurunan pra penjualan atau rasio utang bruto di bawah 30%, dibandingkan 2013 lalu, rasio utang bruto di level 55%.
Kemudian, utang bersih atau persediaan bersih di atas 1,0 kali secara keberlanjutan, sebagai dampak keterlambatan dalam pelaksanaan proyek atau penjualan lemah dari perkiraan.
Rating akan positif apabila Modernland dapat menunjukkan pelaksanaan proyek tepat waktu, dan adanya peningkatan signifikan dalam pendapatan usaha.
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
