/2025/09/29/255160793.jpg "Rupiah Lemah & Suku Bunga Tinggi, Saham Properti Industri Justru Diuntungkan")
Reporter: Pulina Nityakanti | Editor: Avanty Nurdiana
KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Kinerja emiten properti kawasan industri dinilai masih prospektif di era suku bunga tinggi dan pelemahan rupiah.
Mengutip data Bloomberg, rupiah spot ditutup pada level Rp 17.725 per dolar Amerika Serikat (AS) pada akhir perdagangan Selasa (16/6/2026), melemah 0,09% dibandingkan penutupan pasar Senin kemarin yang ada di Rp 17.709 per dolar AS. Bank Indonesia (BI) pun menaikkan kembali suku bunga ke level 5,5 pada pekan lalu.
Berbeda dengan emiten properti residensial, dampak dari kedua itu tak menjadi sentimen negatif yang terlalu memberatkan.
Baca Juga: Transaksi Waran Terstruktur RHB Sekuritas Melonjak di Tengah Volatilitas IHSG
Kepala Riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia (KISI) Muhammad Wafi melihat, suku bunga tinggi dan rupiah lemah justru bisa memberikan sentimen positif bagi emiten properti kawasan industri. Sebab, tenant asing yang membayar sewa dalam dolar AS diuntungkan dengan daya beli lebih kuat dibandingkan rupiah
“Relokasi supply chain dari China ke ASEAN (China+1 strategy) masih jadi pendorong permintaan struktural yang tidak sensitif terhadap suku bunga BI,” ujarnya kepada Kontan, Senin (15/6/2026).
Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas (IPOT), David Kurniawan melihat, penanaman modal asing (PMA) tidak terlalu sensitif terhadap suku bunga domestik, karena membawa pendanaan sendiri atau menggunakan jaringan kredit global.
“Di sisi lain, pelemahan rupiah membuat harga lahan dan biaya konstruksi di Indonesia terasa lebih murah dalam denominasi valas,” ujarnya kepada Kontan, Senin (15/6/2026).
Ester Mulyani, Investment Analyst dari Infovesta Kapital Advisori mengatakan, suku bunga tinggi dan pelemahan rupiah tetap menjadi sentimen negatif untuk sektor kawasan industri, tetapi dampaknya tidak sama untuk semua emiten.
Untuk investor asing yang masuk ke kawasan industri, keputusan mereka biasanya lebih berbasis jangka menengah-panjang dan melihat hal-hal seperti ketersediaan lahan, utilitas, konektivitas, tenant base, dan eksekusi proyek.
Baca Juga: Sederet Emiten Gelar Buyback Saham Bernilai Jumbo, Mana yang Menarik Dicermati?
Di sisi lain, pelemahan rupiah juga bisa menjadi peluang bagi investor asing untuk masuk, karena valuasi lahan dan properti industri menjadi relatif lebih murah jika dihitung dari dolar AS. Untuk tenant manufaktur yang berorientasi ekspor, rupiah yang lemah bahkan juga bisa membantu daya saing biaya produksi.
Rupiah lemah tidak otomatis membuat investor asing mundur, justru untuk investor yang punya horizon panjang, ini bisa menjadi momentum masuk. Namun, perlu digarisbawahi peluang itu baru benar-benar efektif jika pelemahannya masih terukur.
“Kalau rupiah terlalu volatil, investor tetap bisa menunda keputusan karena visibilitas makro menjadi lebih kabur. Sehingga, efeknya ke kawasan industri tetap mixed, bukan negatif penuh,” katanya.
Terkait nilai tukar rupiah terhadap dolar AS, KIJA juga baru saja melunasi seluruh saldo pinjaman Senior Notes senilai US$185,85 juta yang semula akan jatuh tempo pada Desember 2027.
Pelunasan tersebut telah diselesaikan pada 12 Juni 2026, setelah penandatanganan fasilitas pembiayaan jangka panjang baru Perseroan dengan PT Bank Mandiri Tbk (BMRI), sebagaimana telah diumumkan pada 14 Mei 2026.
Wafi melihat, pembayaran obligasi dolar KIJA ini tak akan memberatkan kinerja KIJA jika arus kas dari penjualan lahan dan recurring sewa terjaga. Risiko utama jika rupiah lanjut melemah, beban refinancing obligasi USD berikutnya makin berat.
Sementara, Ester menilai, pembayaran obligasi dolar itu bukan sentimen buruk. KIJA justru sudah mengumumkan refinancing untuk Senior Notes US$185,856 juta dan langkah ini lebih tepat dibaca sebagai upaya merapikan struktur kewajiban.
“Jadi fokusnya bukan sekadar ada utang dolar, tetapi apakah setelah itu profil neracanya menjadi lebih sehat,” ungkapnya.
Baca Juga: Bisnis Kilang Singapura Bakal Jadi Mesin Pertumbuhan Barito Pacific (BRPT) Tahun Ini
Wafi bilang, prospek emiten properti di tahun 2026 masih solid untuk emiten dengan lokasi strategis dan eksposur tenant multinasional.
Sentimen positif berasal dari permintaan lahan industri untuk data center, logistik EV, dan elektronik yang masih kuat, relokasi pabrik pasca perang dagang AS-China, serta pelemahan rupiah yang meningkatkan daya saing biaya produksi Indonesia dibandingkan negara lain.
Sementara, sentimen negatif berasal dari ketidakpastian kebijakan investasi domestik (Danantara) yang bisa menunda keputusan tenant asing, serta infrastruktur konektivitas yang masih menjadi bottleneck di beberapa kawasan.
“Jawara di 2026 kemungkinan besar SSIA, karena eksposur tenant otomotif dan elektronik terkuat,” paparnya.
David melihat, katalis positif untuk kinerja emiten properti kawasan industri adalah penyerapan lahan berskala besar didorong oleh ekspansi pusat data (data center), ekosistem kendaraan listrik (EV), dan proyek infrastruktur strategis.
“Sementara, penahan laju berasal dari kenaikan harga bahan baku mengerek alokasi capex, serta proses negosiasi lahan dengan PMA cenderung memakan waktu lebih lama di tengah ketidakpastian global,” katanya.
Head of Investment Specialist Maybank Sekuritas Indonesia Fath Aliansyah menambahkan, saat ini salah satu emiten properti di lahan industri yang memiliki potensi pertumbuhan menarik ada di SSIA. Hal yang akan menjadi perhatian pasar salah satunya adalah pabrik BYD yang akan segera beroperasi dan kinerja kuartal II 2026.
“Selain itu, pembangunan tol akses patimban juga akan menjadi katalis di jangka menengah untuk perusahaan,” katanya kepada Kontan, Senin.
Baca Juga: Inaco (JELI) Bakal IPO Rp 392 Miliar di Awal Juli 2026, Begini Prospek Sahamnya
Ester melihat, kinerja KIJA pun bisa diperkirakan membaik setelah awal tahun yang lesu. Pada kuartal I 2026, pendapatan KIJA memang turun 8% secara kuartalan menjadi Rp1,19 triliun dengan laba bersih Rp58 miliar karena mundurnya jadwal serah terima lahan ketimbang melemahnya permintaan.
Penjualan diperkirakan menumpuk di paruh kedua, dengan target pendapatan Rp 5,75 triliun dan laba Rp 465 miliar untuk 2026. Kinerja KIJA ditopang Kawasan Industri Kendal sebagai motor penjualan, pendapatan rutin dari listrik dan jasa pengelolaan kawasan yang terus tumbuh, posisi kas yang kuat, serta pelunasan obligasi dolar AS US$ 185,9 juta yang menghapus risiko kurs.
“Risikonya datang dari pendapatan yang naik-turun, margin yang menipis, serta kebijakan pemerintah yang berpotensi menahan masuknya investor asing, baik lewat aturan investasi yang lebih ketat maupun iklim regulasi yang membuat calon penyewa menunda ekspansi,” katnaya.
Dari sisi harga, saham KIJA juga dinilai sudah murah. Namun, harga yang masih dekat titik terendah setahun menunjukkan pasar masih ragu, sehingga kelanjutannya bergantung pada konsistensi penjualan dan membaiknya kondisi ekonomi.
Secara teknikal, KIJA menunjukkan sinyal awal rebound setelah berhasil menguat dari area support Rp 110 - Rp 120 per saham. Apabila harga mampu menembus resistance bertahap di area Rp 156 - Rp 166 per saham dan Rp 185 - Rp 196 per saham dengan dukungan volume yang kuat, KIJA berpotensi melanjutkan penguatan menuju area Rp 220 dan Rp 230 per saham.
“Target jangka menengah di kisaran Rp 250 - Rp 260 per saham seiring prospek fundamental yang tetap positif dan terbentuknya tren bullish yang lebih solid,” paparnya.
Baca Juga: Begini Proyeksi Rupiah pada Perdagangan Rabu (17/6), Isu AS-Iran Jadi Fokus Utama
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
