UU Reforma Agraria Disahkan, Bagaimana Nasib Emiten Properti dengan Land Bank Jumbo?

Reporter: Pulina Nityakanti | Editor: Handoyo

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Pelaku pasar kini mencermati dampak pengesahan Undang-Undang Pengaturan Reforma Agraria terhadap industri properti, terutama emiten yang memiliki cadangan lahan atau land bank dalam jumlah besar.

Aturan baru tersebut berpotensi mengubah dinamika penguasaan dan pemanfaatan lahan di tengah kondisi pasar properti yang masih menghadapi tekanan suku bunga.

Dewan Perwakilan Rakyat Republik Indonesia (DPR RI) resmi mengesahkan UU Pengaturan Reforma Agraria dalam Rapat Paripurna pada Selasa (22/9/2026).

Pengesahan tersebut menjadi perhatian pelaku pasar, khususnya terhadap emiten properti yang memiliki land bank besar dan terkonsentrasi di wilayah tertentu.

Sentimen tersebut muncul ketika industri properti masih menghadapi tantangan akibat suku bunga Bank Indonesia (BI) yang berada di level 5,75%.

PT Ciputra Development Tbk (CTRA) menegaskan bahwa perseroan tetap fokus menjaga cadangan lahan sebagai salah satu modal operasional.

Meski demikian, Ciputra masih mempelajari dampak UU Pengaturan Reforma Agraria terhadap kinerja perseroan secara keseluruhan sehingga belum memberikan komentar lebih jauh.

“Land bank itu adalah bahan baku kami, sehingga bagaimanapun harus kami jaga,” ujar Direktur Ciputra Development, Harun Hajadi kepada Kontan, Kamis (24/9/2026).

Di sisi lain, Harun menuturkan bahwa keputusan BI mempertahankan suku bunga di level 5,75% pada September 2026 belum memberikan dampak signifikan terhadap kinerja perseroan. Kondisi tersebut juga berkaitan dengan siklus permintaan industri real estate yang sedang mengalami penurunan pada 2026.

Saat ini, sekitar 30% pendapatan CTRA berasal dari aset recurring income. Ke depan, persentase pendapatan dari aset recurring diperkirakan masih berada di kisaran tersebut dan belum terdapat perubahan porsi dari aset lainnya.

“Kami tumbuh secara organik saja, tidak perlu dipaksakan. Sebab, semua tergantung pasar, sehingga untuk recurring itu pasarnya harus tepat juga,” katanya.

Dampak UU Reforma Agraria

Analis Maybank Sekuritas Indonesia Kevin Halim mengatakan UU tersebut bertujuan memperbaiki distribusi dan pemanfaatan lahan melalui pengawasan yang lebih ketat terhadap lahan yang terkonsentrasi, kurang dimanfaatkan, dan dalam sengketa.

Lahan-lahan tersebut berpotensi menjadi Objek Reforma Agraria dan didistribusikan kembali kepada masyarakat berpenghasilan rendah.

“Bagi emiten properti, masterplan dan pipeline proyek yang sudah ada semestinya dapat memitigasi risiko terkait lahan terlantar, meskipun aspek konsentrasi lahan tetap menjadi pertimbangan utama,” ujarnya dalam riset yang diterima KONTAN, Rabu (23/9/2026).

Menurut Kevin, pasar juga perlu mencermati peran Badan Reforma Agraria Nasional (BRAN). Lembaga khusus tersebut berada langsung di bawah presiden dan memiliki kewenangan atas perencanaan, pelaksanaan, pemantauan, serta penyelesaian konflik agraria.

UU tersebut juga menetapkan batas maksimum kepemilikan tanah serta menyediakan kompensasi bagi pemegang hak atas tanah tertentu yang lahannya menjadi Objek Reforma Agraria. Adapun rincian mengenai ketentuan tersebut akan diatur lebih lanjut melalui peraturan pelaksana.

“Luasnya wewenang BRAN serta penerapan batas kepemilikan tanah di kemudian hari sebagai aspek-aspek utama yang perlu dicermati,” ungkapnya.

Analis sekaligus Branch Manager Panin Sekuritas Pondok Indah Elandry Pratama mengatakan belum tepat jika langsung disimpulkan bahwa emiten properti akan kehilangan land bank.

UU Reforma Agraria memang membuka ruang penataan dan pembatasan penguasaan tanah, termasuk lahan yang melebihi batas maksimum. Namun, detail mengenai batas kepemilikan dan mekanisme implementasinya masih perlu menunggu serta dicermati dari aturan turunannya.

“Jadi dalam jangka pendek, dampaknya lebih besar ke sentimen pasar dan persepsi risiko dibanding langsung ke operasional,” ujarnya kepada KONTAN, Kamis (24/9/2026).

Suku Bunga Jadi Perhatian

Di sisi lain, keputusan BI mempertahankan suku bunga di level 5,75% relatif membantu sektor properti di tengah kondisi yang belum menentu. Setidaknya, tidak terdapat tambahan tekanan terhadap bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) maupun cost of funding emiten.

“Namun level bunga saat ini masih cukup tinggi, sehingga belum menjadi katalis kuat untuk mendorong permintaan properti secara agresif, terutama segmen yang sensitif terhadap cicilan,” katanya.

Ruang BI untuk melakukan pelonggaran juga dinilai lebih terbatas setelah Federal Reserve menaikkan suku bunga ke kisaran 3,75%-4%. Kondisi tersebut membuat BI tetap perlu memperhatikan stabilitas rupiah dan arus modal.

“Emiten dengan neraca keuangan yang sehat, utang terkendali dan recurring income kuat akan relatif lebih defensif menghadapi kondisi ini,” paparnya.

Daftar Emiten dengan Land Bank Besar

Berdasarkan besaran cadangan lahan, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) memiliki land bank terbesar, yakni 5.519 hektare.

Selanjutnya, CTRA memiliki land bank 4.368 hektare, PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) sebesar 2.324 hektare, PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) sebesar 1.809 hektare, PT Lippo Karawang Tbk (LPKR) 1.321 hektare, dan PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) sebesar 522 hektare.

Kevin menilai emiten properti yang memiliki eksposur paling besar terhadap UU Reforma Agraria adalah BSDE dan PANI. Pertimbangannya adalah tingkat konsentrasi lahan kedua emiten tersebut yang relatif tinggi.

Namun, faktor wilayah yang menjadi pertimbangan dalam UU tersebut dapat memitigasi risiko. Hal ini mengingat ketersediaan lahan yang luas di kawasan kota mandiri (township), tingkat kemiskinan yang lebih rendah, serta kepemilikan lahan yang lebih merata.

Sementara itu, struktur Kerja Sama Operasi (KSO/JO) proyek milik CTRA turut membatasi eksposur langsung karena sebagian besar cadangan lahannya dimiliki oleh mitra KSO.

Cadangan lahan SMRA dan LPKR yang tersebar juga dinilai dapat mengurangi risiko konsentrasi. Adapun PWON memiliki eksposur terendah mengingat cadangan lahannya relatif kecil serta fokus perseroan pada pendapatan berulang (recurring income).

“Secara keseluruhan, urutan eksposur relatif secara berurutan adalah BSDE, lalu PANI, CTRA, LPKR dan SMRA, terakhir PWON,” katanya.

Elandry juga menilai emiten dengan land bank besar seperti BSDE, CTRA, SMRA dan PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) akan lebih diperhatikan pasar. Namun, risiko tidak dapat dinilai hanya berdasarkan luas lahan.

“Sebab, perlu dilihat status hak atas tanah, perizinan, lokasi, serta seberapa besar lahan tersebut sudah masuk development pipeline,” tuturnya.

Prospek Emiten Properti 2026-2027

Memasuki akhir 2026 hingga 2027, prospek emiten properti diperkirakan masih menghadapi tantangan. Namun, kondisi tersebut tidak berarti seluruh perusahaan properti akan menghadapi tekanan yang sama.

Developer dengan lokasi proyek yang strategis, prapenjualan atau presales kuat, pendapatan berulang, serta neraca keuangan yang sehat berpotensi memiliki daya tahan lebih baik.

Menurut Elandry, katalis positif bagi emiten properti dapat berasal dari insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), peluncuran proyek baru, pertumbuhan recurring income, serta peluang penurunan suku bunga apabila kondisi global dan rupiah lebih kondusif.

Hingga saat ini, PWON, SMRA, dan CTRA masih dicermati dengan karakteristik masing-masing. PWON memiliki bantalan recurring income yang kuat, SMRA ditopang pengembangan township dan presales, sementara CTRA memiliki diversifikasi proyek dan geografis yang luas.

Elandry merekomendasikan beli untuk PWON dengan target harga Rp310 per saham. Sementara itu, rekomendasi buy on weakness diberikan untuk CTRA dan SMRA dengan target harga masing-masing Rp1.300 per saham dan Rp500 per saham.

Adapun Kevin merekomendasikan beli untuk PANI, PWON, dan BSDE dengan target harga masing-masing Rp5.258 per saham, Rp718 per saham, dan Rp707 per saham.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News