Prospek Emiten Properti Masih Menantang hingga 2027, Simak Rekomendasi Sahamnya

Reporter: Pulina Nityakanti | Editor: Handoyo

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Pemulihan sektor properti Indonesia diperkirakan belum merata hingga 2027. Di tengah berlanjutnya insentif pajak, pelemahan daya beli masyarakat dan keterjangkauan harga rumah masih menjadi tantangan bagi emiten dalam mengejar target penjualan.

Insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah masih berlaku hingga akhir 2026 dan berpeluang diperpanjang pada 2027. Namun, dukungan fiskal tersebut belum tentu cukup untuk mendorong peningkatan permintaan apabila suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) masih tinggi dan kemampuan finansial calon pembeli belum membaik.

Di tengah kondisi tersebut, PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) tetap mengandalkan segmen hunian sebagai penopang utama kinerja hingga 2027.

Direktur Metropolitan Land Olivia Surodjo mengatakan, kontribusi segmen hunian terhadap pendapatan perusahaan pada 2027 diperkirakan tidak jauh berbeda dari tahun ini.

“Segmen hunian berkontribusi sekitar 70%, sedangkan recurring income sekitar 30%,” ujarnya kepada Kontan, Rabu (14/10/2026).

Hingga Agustus 2026, MTLA mencatatkan pendapatan prapenjualan atau marketing sales sebesar Rp 1,225 triliun. Kontribusi terbesar berasal dari penjualan residensial yang mencapai sekitar 70%, sedangkan sisanya berasal dari pendapatan berulang (recurring revenue), terutama dari segmen mal dan hotel.

Meski demikian, pencapaian marketing sales emiten properti sepanjang 2026 masih menghadapi tantangan dari sisi daya beli masyarakat dan kemampuan konsumen membayar cicilan KPR.

Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas (IPOT) Imam Gunadi mengatakan, kebutuhan hunian di Indonesia masih besar. Namun, kebutuhan tersebut belum sepenuhnya berubah menjadi transaksi pembelian rumah.

Pertumbuhan kelas menengah yang melambat serta keterjangkauan harga hunian menjadi kendala utama, khususnya di segmen pasar menengah.

Imam memperkirakan, prapenjualan atau presales agregat emiten properti cenderung stagnan selama periode 2025–2028. Permintaan di segmen hunian menengah atas relatif lebih bertahan, tetapi belum cukup kuat untuk mengimbangi pelemahan permintaan di pasar massal.

“Karena itu, peluang pencapaian target marketing sales pada 2026 akan sangat bergantung pada portofolio produk, lokasi proyek, strategi pemasaran, serta kemampuan masing-masing pengembang dalam menjangkau konsumen yang memiliki daya beli memadai,” ujarnya kepada Kontan, Rabu (14/10/2026).

Daya Beli Masih Menjadi Tantangan Emiten Properti

Gambaran terbatasnya permintaan juga terlihat dari hasil pameran perumahan Danantara pada 27–30 Agustus 2026. Meski menawarkan berbagai skema pembiayaan, nilai transaksi yang tercatat hanya sekitar Rp 2 triliun atau 20% dari target Rp 10 triliun.

Pencapaian tersebut terjadi di tengah penawaran uang muka mulai 1%, suku bunga tetap bertahap mulai 2,75% per tahun, dan tenor pembiayaan hingga 30 tahun.

“Ini mengindikasikan bahwa kendala pasar tidak hanya berasal dari pembiayaan, tetapi juga kemampuan finansial calon pembeli,” ungkapnya.

Di tengah kondisi tersebut, Imam melihat PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) dan PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) memiliki peluang mencatatkan kinerja relatif lebih baik pada semester II-2026, meskipun dengan katalis yang berbeda.

SMRA memperoleh dukungan dari permintaan yang relatif kuat di kawasan Serpong. Sementara itu, PWON berpeluang meningkatkan penjualan melalui peluncuran apartemen Eluna di Kota Kasablanka Extension dan proyek apartemen lainnya.

Pada semester I-2026, SMRA mencatatkan presales sebesar Rp 2,54 triliun, tumbuh 17% secara tahunan atau year on year (YoY). Capaian tersebut setara dengan 49% dari target penjualan sepanjang 2026.

Realisasi itu juga lebih tinggi dibandingkan rata-rata pencapaian tiga tahun terakhir sebesar 38% pada periode yang sama.

Imam memperkirakan presales SMRA sepanjang 2026 mencapai Rp 5,4 triliun atau 104% dari target tahunan. Proyeksi tersebut ditopang oleh permintaan di Serpong dan peluncuran produk baru.

Adapun PWON membukukan presales sebesar Rp 565 miliar pada semester I-2026, setara dengan 38% dari target sepanjang tahun ini.

Meskipun pencapaian pada semester pertama relatif lebih rendah, peluncuran Eluna Apartment diharapkan dapat menopang penjualan pada semester kedua.

“Kami memperkirakan presales PWON tumbuh dengan compound annual growth rate (CAGR) 8% selama periode 2025-2028, tertinggi di antara emiten peers,” tuturnya.

LPKR Ditopang Penjualan Rumah di Bawah Rp 1 Miliar

Equity Research Analyst Kiwoom Sekuritas Indonesia Adrian Djie mengatakan, mayoritas emiten properti masih berpotensi menghadapi tantangan di tengah kondisi industri saat ini. Kendati demikian, target marketing sales pada 2026 masih berpeluang tercapai karena sebagian pengembang menetapkan target secara konservatif.

“Sebab, mayoritas target dari beberapa emiten properti untuk tahun 2026 bersifat konservatif,” ujarnya kepada Kontan, Rabu (15/10/2026).

Sementara itu, Analis Maybank Sekuritas Indonesia Kevin Halim menilai PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) menjadi salah satu emiten dengan kinerja marketing sales paling kuat saat ini.

Kinerja tersebut didukung penjualan rumah di segmen menengah bawah dengan harga di bawah Rp 1 miliar, khususnya di kawasan Park Serpong.

“Segmen yang paling kuat saat ini adalah segmen menengah ke bawah dengan harga di bawah Rp 1 miliar dan segmen luxury, sementara rumah dengan segmen menengah lebih sulit,” ujarnya kepada Kontan, Kamis (15/10/2026).

Prospek Emiten Properti 2027 Masih Selektif

Memasuki 2027, prospek sektor properti diperkirakan masih bergantung pada kemampuan masing-masing pengembang dalam menjangkau konsumen dengan daya beli memadai. Segmen hunian tetap berpotensi menopang penjualan, tetapi belum cukup kuat untuk mendorong pemulihan industri secara merata.

Imam memperkirakan presales agregat sektor properti cenderung stagnan selama periode 2025–2028. Sementara itu, laba bersih inti sektor tersebut diproyeksikan turun dengan tingkat pertumbuhan tahunan majemuk atau compound annual growth rate (CAGR) sebesar 5% pada periode yang sama.

Ada sejumlah faktor yang akan memengaruhi kinerja emiten properti ke depan.

Pertama, daya beli masyarakat dan keterjangkauan harga rumah. Pertumbuhan kelas menengah yang terbatas berpotensi membuat sebagian calon pembeli menunda transaksi.

Kedua, suku bunga dan akses pembiayaan. Penurunan suku bunga KPR dapat meningkatkan keterjangkauan cicilan dan mendorong calon pembeli merealisasikan rencana pembelian rumah.

Namun, hasil pameran perumahan Danantara pada Agustus 2026 menunjukkan bahwa penawaran pembiayaan yang menarik belum cukup untuk menghasilkan transaksi sesuai target.

“Apabila suku bunga turun lebih cepat dari perkiraan, hal ini dapat menjadi katalis tambahan bagi penjualan dan profitabilitas sektor, khususnya pada 2027–2028,” paparnya.

Ketiga, keberlanjutan insentif PPN DTP. Insentif sebesar 100% untuk rumah tapak dan apartemen baru dengan harga hingga Rp 5 miliar yang berlaku sampai 31 Desember 2026 dapat membantu mengurangi biaya transaksi dan menopang penjualan unit yang memenuhi persyaratan.

Meski demikian, dampaknya diperkirakan terbatas apabila daya beli masyarakat dan kemampuan membayar cicilan belum membaik. Perpanjangan insentif PPN DTP pada 2027 juga belum dapat dipastikan.

Keempat, kualitas pendapatan dan kontribusi pendapatan berulang atau recurring income. Di tengah penjualan properti yang belum pulih secara merata, pendapatan sewa dari mal, perkantoran, dan aset komersial dapat membantu menjaga stabilitas kinerja keuangan emiten.

“Faktor ini menjadi salah satu alasan PWON lebih diunggulkan dibandingkan emiten lain,” tuturnya.

Kevin dan Adrian juga sepakat bahwa insentif PPN DTP dapat membantu penjualan properti, tetapi belum cukup kuat untuk menjadi katalis utama pemulihan sektor.

Perbaikan daya beli masyarakat dinilai lebih menentukan prospek kinerja emiten properti hingga 2027.

“Kondisi ekonomi saat ini yang belum optimal berpotensi memperberat kinerja emiten properti, terutama yang berfokus pada marketing sales,” kata Adrian.

Rekomendasi Saham Properti

Di tengah prospek sektor yang masih selektif, sejumlah analis memberikan rekomendasi terhadap saham emiten properti.

Imam merekomendasikan beli saham PWON dengan target harga Rp 390 per saham.

Kevin merekomendasikan beli saham PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), PWON, dan SMRA. Masing-masing memiliki target harga Rp 1.050 per saham, Rp 850 per saham, Rp 430 per saham, dan Rp 470 per saham.

Sementara itu, Adrian merekomendasikan beli saham PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) dengan target harga Rp 8.500 per saham.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News